【三戒观世界】致我们疯涨的房价·中国房价为什么这么高?(一)

作者: 柳三戒 分类: 三戒观世界 发布时间: 2016-11-01 13:58

中国房价一直都是一个让人为之操蛋和咬牙切齿的东西,简直就是混蛋,富人的房子越买越多,资本不断上升,穷人买房风险暗涌,人民币大幅度贬值,国民幸福指数大幅度暴跌,从知乎大神那里看到了大神对于房价中经常遇到的一些问题的看法以及一些常见疑问的解读。

中国的房价为什么这么高?

因为政府垄断着土地,它可以控制土地的供应,为了维持土地财政,需要有限量地供地,加之货币超发,房价必然快速上行。
那很多人说,政府不是也希望降房价么?那我只能跟你说:呵呵。你不懂什么叫专业。

若政府真想降房价,很简单,大幅增加土地供给便可,还搞什么调控,调控限购就是为了制造稀缺感,一方面保持房价稳定上行,一方面给人以关注民生的姿态。

只要政府直接或间接依赖土地赚钱,这个局面就只能等人口大幅减少或存量大量吐出后,即使减少供地也无法扭转买少卖多局势时才会有所改变。

当然这套简单的理论没玩好的时候,就会出现中小城镇的现在面临的问题。

对于很多小城镇房价畸高,人口还不断减少,很快就会泡沫破裂,对于大城市,诸位就慢慢等吧。

低收入与换房链

几年前写的东西,今天还有人点赞,但说实话,之前写的太不成熟,现在有了一些新的见解。

首先土地财政会倒逼某些地方政府饮鸩止渴,即供给的土地已经足够多了,但为了财政收入不得不继续卖地,从而导致大量库存的产生。说白了,由于某些原因,比如太贪婪,追求GDP,债务危机补漏洞等等,之前供给超量,想压缩的时候已经不行了,进入恶性循环了,控制不住了,就是前面说的策略节奏没玩好。

而对于特大城市,直觉上看,房地产供给不足的情况下,貌似政府即使大量卖地也未必能直接抑制房价,因为人们都希望向中心城聚拢,政府把六环外的大片地就算都批了盖楼,你也未必去买,你可能宁可花更高的价钱去买城里的房子。真的是这样么?

以进入二手房时代的北京为例,城中心的土地供给已经十分有限,房价的主要决定因素是二手房,那么二手房的房价为什么这么高呢?这就要讲到递进效应。

朝阳的群众想买东西海的房子,海淀的群众想买东西城的房子,昌平顺义的群众想买东西海朝的房子,有房子的卖掉自己的房子再添加一些钱,通过杠杆就可以买得起,而没房拿不出600万的,就买那个昌平换房人的房子,这样一个链条就建立起来了,西城的房子间接的和远郊的房子形成了某种联系,假如某一天连远郊的房子刚需都买不起,那么这个链条就要断裂,房价就会跌下来,如果有人把这些关系建成模型,再用宏观数据(比如租房人数、二手房交易量、人均贷款能力、人均储蓄量)代入,也许能估算出目前房价的一个顶点。

讲这些的意思是,大家不要直观地觉得我们人均收入才6000块,怎么能买得起1000万的房子,6000块的人可以去买一两百万的房子,付不起首付可以把老家的房子几十万卖掉,那个卖了一两百万房子的就可以去买三四百万的,三四百万的去买七八百万的,进而托生出1000万、2000万,都不在话下,在回过来说供给,很多人要卖房,一看房子涨,就不卖了,或者狂提价,进而加剧了供给短缺,从而导致房价容易瞬间上涨,但如果他们涨到超过了这个链条的供应能力,就没人买了,自然就落下来,但如果涨上去落不下来,还有人买,就说明这个链条的供给能力充足,就不会那么容易崩盘,什么时候达到稳定呢?就是北京城远郊的房子刚需都买不起了。注意是稳定,不是崩盘。没有大面积的经济性风险,哪里会暴跌,暴跌一定发生在整个社会的财富结构发生了大的变化,比如存量财富突然变得极不平均,大面积丧失贷款能力。

其实说了这么多,就是告诉大家,对北上广的高房价要重视客观市场规律,如果你想搞清楚到底房价的顶在哪里就要用数据去分析,我手里没有数据所以不能估算。

还没完,回到那个问题,远郊的土地供应是否影响北京的房价?这里面有个很有意思的环节,就是链条的末端是远郊的房产,远郊的房产卖掉才能进入递进环节,那么如果远郊的土地供应量足够大量高品质的新盘入市,就会大大削弱远郊二手房的销量,进而影响到整个链条。你看,绕回来了,特大城市的土地供应也仍然影响着整个房价走势,所以,如果特大城市对于土地供应太严格,就会对房价上涨起推挤作用。

有个图,大家参考看一下:

换房链

换房链

另外不得不说一件事情,房价过高的坏处,就是房地产吸纳了大量的储蓄和信贷,不但造成了新的财富不均衡(早期的炒房团、拆迁户坐享新生代的大量财富,其实就是一个时间和空间不对称的掠夺),也造成了新生代消费能力的颓弱。

由于知乎大神是匿名发布的,找不到原作者,如果做这看到三戒发布的文章可以联系在文章中评论。三戒会加上您的信息!

一条评论
  • 疯子

    2016年11月1日 下午3:58

    文章写的不错,点个赞

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